Адвокат онлайн

« Назад

Подлежат ли государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества сроком более одного года, заключенные после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"? 15.09.2013 04:49

Здравствуйте.

Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в Гражданский кодекс были внесены изменения, предусматривавшие отмену с 1 марта 2013 года требования о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Замысел был благородным: законодатель решил устранить двойную регистрацию, при которой сначала регистрируется сама сделка, а затем (отдельно) еще и право собственности нового владельца. И каждый раз за эти юридически значимые действия (и регистрацию права, и регистрацию договора отчуждения) приходилось платить государственную пошлину в сумме 15 000 руб. для организаций, 1000 руб. для граждан (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 ГК РФ).

Под действие п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ, отменившего регистрацию сделок, подпали договоры:

- продажи жилого дома (его части), квартиры (ее части) (ст. 558 ГК РФ);

- продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

- дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

- отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ);

- аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- аренды здания, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

- аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Такое изменение многих встревожило, ведь в результате такой поправки серьезно возрастали риски как арендаторов, так и арендодателей. В частности, у арендатора возрастал риск, связанный с правом пользования имуществом, а у арендодателя - риск, связанный с получением арендной платы.

Такая реакция предпринимателей и бизнесменов не осталась не замеченной законодателем.

Еще в январе 2013 г. из стен Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Госдумы вышло Письмо от 22.01.2013 N 3.3-6/94 с разъяснениями о том, как правильно понимать грядущие изменения.

Главная цель изменений, как гласило Письмо, - устранение смешения различных видов регистрации. Регистрировать сами сделки, например, по продаже недвижимости, не нужно. Достаточно и необходимо регистрировать собственно переход права собственности. Это вполне логично. С введением этой поправки государственная регистрация прав на имущество имеет правоустанавливающее, а не техническое (учетное) значение. Закрепленная в новой ст. 8.1 ГК РФ регистрация осуществляется от имени государства в порядке исполнения им своих публично-правовых функций. По мнению законодателя, это должно обеспечить доверие общества к системе ведения реестра.

А вот дальше в Письме парламентарии разъясняют особенности регистрации, связанные с договорами аренды.

Законом N 302-ФЗ с 1 марта 2013 г. в ГК РФ введена новая статья - 8.1 "Государственная регистрация прав на имущество". В этой статье сказано, что ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. Подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения или обременения, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в Государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Договор аренды влечет для арендодателя невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Кроме того, отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной специальным Законом (имеется в виду Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") процедуры регистрации аренды как обременения. Требование этого Закона о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

Как сказано в ст. 2 вышеуказанного Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения или обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

К ограничениям или обременениям прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

Таким образом, и с 1 марта 2013 г. продолжают сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

Кроме того, думцы 19 февраля 2013 г. приняли законопроект, на следующий день Совет Федерации его одобрил, а спустя несколько дней Президент РФ подписал Закон N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", которым в гражданское законодательство возвращены отмененные нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Таким образом, Гражданский кодекс РФ по-прежнему содержит требования регистрировать договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания (ст. 651 ГК РФ) и договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Арбитражные споры>>


Консультация онлайн
или звоните
или звоните
Адрес:

г. Москва,


ул. Кожевническая, д. 1


(м. Павелецкая)