Почему гарантии заемщикам по Закону об ипотеке не работают в судах и какие неустойки присуждают «серым» кредиторам?
Закон об ипотеке предусматривает ряд гарантий для заёмщиков, в особенности для физических лиц в том случае, если полученный заём обеспечен залогом недвижимости.
На всех таких гарантиях останавливаться мы не будем, далее речь пойдёт о максимальном размере санкций (неустойки, пени, штрафы), которые кредитор вправе начислять по таким займам.
В частности, до 24 июня 2018 года действовала редакция п. 3 ст. 9.1 Закона «Об ипотеке», согласно которой, размер неустойки за нарушение исполнения обязательств по договору займа или кредита для физических лиц не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ, если заемщик уплачивает в период просрочки по такому займу проценты, или 0,06 % в день, если проценты в период просрочки не уплачиваются.
После 24 июня 2018 года данная норма стала отсылать нас к ФЗ «О потребительском кредите (займе)», где появилась отдельная норма (ч. 5 ст. 6.1), которая практически полностью дублирует ранее существовавшую норму в Законе об ипотеке.
И, казалось бы, какая разница? Была норма в одном месте, оказалась в другом, суть та же? Всё так, да не совсем.
Дело в том, что Закон об ипотеке распространяет своё действие на любые правоотношения, возникающие из договоров займа, кредита и т.п., обеспеченных залогом недвижимого имущества, что отражено в п. 3 ст. 79. С другой стороны, с точки зрения ФЗ «О потребительском кредите», по состоянию на 24 июня 2018 года, кредитором является кредитная организация и некредитная финансовая организация, которые осуществляют профессиональную деятельность по предоставлению потребительских займов (п. 3 ч. 1 ст. 3). А профессиональной деятельностью, в свою очередь, является деятельность по предоставлению потребительских займов в денежной форме, осуществляемая за счет систематически привлекаемых на возвратной и платной основе денежных средств и (или) осуществляемая не менее чем четыре раза в течение одного года.
Иными словами, не каждый заём и не каждый кредит уже подпадает под действие данного закона. И, соответственно, не каждый заемщик, откликнувшийся на рекламу о кредите и заложивший свою квартиру, имеет гарантии о предельной величине санкций, как это было до изменений в законодательстве.
В таком случае, кредиторы, действующие в «серой зоне», не получающие никаких лицензий и уклоняющиеся от государственного регулирования, предоставляя займы физическим лицам под залог недвижимости, вообще не стеснены какими-либо рамками и могут вписывать любые неустойки, которые им будут присуждать суды.
Вы скажете, что этого не может быть, у судов остается достаточно возможностей для того, чтобы защитить более слабую сторону в правоотношениях.
Однако стимулом к написанию данного текста как раз и стало то, что я столкнулся с правоприменением на практике и был крайне удивлен правовым позициям судов, которые зачастую стремятся не исправить законодательные пробелы, а, наоборот, максимально их использовать в интересах кредитора.
В частности, решением Тушинского районного суда г. Москвы от 10.11.21 года по делу № 2-785/2021 суд присудил по Договору займа, обеспеченному залогом недвижимости размер основного долга – 278 032 рубля 21 копейка (всего было выдано 450 т. р.), проценты за пользование займом – 52 631,44 рубля, проценты по повышенной ставке – 150 000 рублей, неустойка – 550 000 рублей.
Юристы, занимающиеся гражданским правом, знают, что ещё в начале нулевых суды признали повышенную процентную ставку санкцией за неисполнение обязательства, и эта позиция до настоящего не изменялась. Следовательно, по займу, обеспеченному залогом недвижимости, суд присудил этих самых санкций 700 000 рублей, при том, что основной долг составил 278 032 рублей.
Действительно, суд применил ст. 333 ГК РФ и снизил требования кредитора по неустойки с 2 млн. рублей до тех самых 700 000 рублей, однако даже в коммерческих взаимоотношениях преобладает правовой подход, согласно которому размер неустойки не может превышать размер основного долга. В данном же случае ИП предоставил кредит физическому лицу для личных нужд.
Такое ощущение, что суды перепутали кредит, обеспеченный ипотекой, с микрозаймом.
Московский городской суд оставил решение без изменения, указав при этом, что ФЗ «О потребительском кредите» к правоотношениям не применяется, поскольку истец не является профессиональной кредитной организацией.
Доказать системность выдачи займов, не имея доступа к внутренним документам такого кредитора, крайне сложно. Такие кредиторы обычно работают большой группой юридических лиц, у которых общее – только конечные бенефициары, сайт и рекламный бюджет.
У меня возникает вопрос к банкирам. Зачем вы получаете лицензии, отчитываетесь перед Банком России, тратите нервы, время, деньги? Открыли бы, как «умные люди», 20 фирм, навыдывали бы кредитов под залог недвижки с неустойками процент, а то и 7 процентов в день. Прибыль такая, что банкам и не снилась, а ответственности никакой. А самое главное: закон и суды интересы таких кредиторов защищают похлеще интересов добросовестных кредитных организаций.
Стоит отметить, что ФЗ от 27.12.18 №554-ФЗ в п. 5 ч. 1 ст. 3 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» были внесены изменения, и профессиональной деятельностью по предоставлению потребительских займов стало называться деятельность юридического лица или ИП по предоставлению потребительских займов в денежной форме (кроме займов, предоставляемых работодателем работнику, займов, предоставляемых физическим лицам, являющимся учредителями (участниками) или аффилированными лицами коммерческой организации, предоставляющей заем, займов, предоставляемых брокером клиенту для совершения сделок купли-продажи ценных бумаг, и иных случаев, предусмотренных федеральным законом).
Однако на судебную практику это не повлияло.
В деле № 2-1008/21 и Тушинский районный суд г. Москвы и Московский городской суд отказались применять ФЗ «О потребительском кредите (займе)» к займу, обеспеченному залогом недвижимости и выданном в августе 2019 года. Однако в этом деле суды не стали указывать мотивы, по которым они отказались применять данные нормы права.
К чести Тушинского районного суда г. Москвы в этом конкретном деле, стоит отметить, что судья снизила размер требований по неустойке с примерно 30 млн. рублей до 2 млн. рублей, при размере основного долга 11,7 млн. рублей. Однако если бы размер требований был бы ограничен ставкой Банка России, как того требует ч. 5 ст. 6.1 ФЗ «О потребительском кредите», то размер неустойки не мог превышать 850 000 рублей (7,25%).
В данном случае можно сказать, что суд защитил заемщика, который мог потерять объект недвижимости стоимостью во много раз больше размера полученного займа из-за несоразмерных неустоек кредитора.
Но можно ли говорить при таком правоприменении, что права заемщика, предоставившего в качестве обеспечения залог недвижимости, защищены в той мере, в которой этого хотел законодатель. Думаю, ответ очевиден.
Подобная правоприменительная практика только подогревает интерес кредиторов работать в «серой зоне», уклоняясь от государственного регулирования и вписывать в договоры, противоречащие требованиям закона условия с целью непомерного обогащения.
Тем же, кто скажет, что думать надо было, когда подписывали, отвечу: жизнь может быть намного сложнее, чем может показаться со стороны. Деньги могут понадобиться людям очень срочно, это может быть срочные расходы на лечение, угроза потери имущества, вымогательство или иные противоправные действия в отношении них. Срок получения кредита в банке может быть довольно продолжительным, к тому же, к этому моменту у человека уже может иметься неудачный опыт сотрудничества с кредитными учреждениями. И то, что человек не нашёл иного выхода из ситуации и получил заём, порой на совершенно кабальных условиях, не может влечь за собой утрату для него гарантий, предусмотренных законодательством.
К слову, законы и должны защищать в первую очередь слабую сторону во взаимоотношениях, сильная и так сама сможет себя защитить.
Боремся за права ипотечных заемщиков с 2012 года.
Звоните - 8 906 719 77 33!