Возврат комиссии по ипотеке

Комиссия за выдачу льготной ипотеки не является самостоятельной услугой, следовательно, её взимание банком не является законной, а полученные банком денежные средства должны быть возвращены заемщику.

Мы берем на себя комплексное сопровождение ведения дела по взысканию комиссии за выдачу льготной ипотеки. В нашу работу входит:

1. Досудебный претензионный порядок;

2. Сопровождение дела в суде;

3. Исполнительное производство.

Помимо размера комиссии за выдачу льготной ипотеки с банка, отказавшегося в добровольном порядке вернуть денежные средства, судом могут быть взысканы проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами, расходы на оплату услуг представителя и штраф.

Если при получении льготной ипотеки с Вас удержали комиссию, то Вы имеете право требовать её возврата. 

ЗВОНИТЕ - 8-906-719-77-33!

Занимаемся спорами с банками с 2011 года!

В погоне за прибылью или изобретательность банков по зарабатыванию денег из воздуха

Содержание:

1. Комиссия за выдачу кредита и ведение ссудного счета;

2. Комиссия за подключение к программе страхования;

3. Период охлаждения в договоре страхования;

4.  Возврат части страховой премии, при досрочном погашении кредита;

5. Комиссия за снижение ставки;

6. Комиссия за выдачу льготной ипотеки.

1. Комиссия за выдачу кредита и ведение ссудного счета

История этой вечной борьбы между банками и потребителями началась в 2009 году, когда Высший Арбитражный суд РФ вынес Постановление от 17.11.2009 № 8274/09 по спору между Сбербанком России и Управлением Роспотребнадзора по Пермскому краю, в котором указал, что действия банка по открытию и ведению ссудного счета нельзя квалифицировать как самостоятельную банковскую услугу, а, значит, действия банка по взиманию платы за открытие и ведение ссудного счета ущемляют установленные законом права потребителей.

После того, как данная правовая позиция была неоднократно подтверждена, в частности: в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 7171/09 по спору между Русским банком развития и Управлением Роспотребнадзора по г. Москве, а затем и Верховным Судом РФ в определении от 17 мая 2011 года по делу № 53-В10-15 граждане стали активно подавать иски о взыскании банковских комиссий и практически беспрепятственно выигрывать данные дела.

На тот момент самые часто встречающиеся комиссии назывались: комиссия за открытие ссудного счета (разовая), комиссия за выдачу кредита, комиссия за ведение ссудного счета (ежемесячная). Суды повально признавали условия о взимании данных комиссий недействительными и взыскивали с банков полученные суммы в качестве неосновательного обогащения.

Типичная правовая позиция суда того времени:

«Из Положения "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории РФ" (утвержденного Банком России 26 марта 2007 г. N 302-П) следует, что условием предоставления и погашения кредита (кредиторская обязанность банка) является открытие и ведение банком ссудного счета.

Ссудные счета представляют собой счета, используемые для отражения в балансе банка образования и погашения ссудной задолженности, то есть операций по предоставлению заемщикам и возврату ими денежных средств (кредитов) в соответствии с заключенными кредитными договорами.

Таким образом, ссудный счет не является банковским счетом физического лица, то есть банковской операцией, в том смысле, который следует из части 1 статьи 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности", в связи с чем действия банка по открытию и ведению ссудного счета не являются банковской услугой, оказываемой заемщику, а являются обязанностью банка, носящей публично-правовой характер.

Нормами Гражданского кодекса РФ, ФЗ от 2 декабря 1990 г. "О банках и банковской деятельности", иных нормативных правовых актов возможность взимания такого вида комиссии, как самостоятельного платежа с заемщика, не предусмотрена, в связи с чем является верным вывод суда о ничтожности данного условия договора».

Но банки просто так не хотели отказываться от получения с клиентов дополнительной прибыли и продолжали делать попытки придумать такую комиссию, которую суд признал бы законной. Некоторое время ничего путного придумать у них не выходило, но постепенно они нащупали некоторую почву для получения будущей прибыли.

2. Комиссия за подключение к программе страхования – «С заботой о здоровье клиентов»

Комиссия, которая смогла устоять и, по мнению судов, содержит признаки платы за отдельную самостоятельную услугу, оказалась комиссией за подключение к программе добровольного страхования. Тут вам и выгода для клиента – страховая выплата, покрывающая задолженность, и признаки отдельных действий банка – «подключение к программе страхования». В итоге это сработало, и какой-то стабильной практики в пользу заемщиков в судах не сложилось.

Но так ли это подключение выгодно для заемщиков?

Обратимся к интервью Главного финансового уполномоченного Юрия Викторовича Воронина, данное в 2022 года журналу «Современные страховые технологии» (№5), в котором он указывает: «За "подключение" заемщика к программе коллективного страхования кредитная организация взимает с него плату, состоящую из платы за организацию страхования (комиссии), а также платы в счет возмещения расходов кредитной организации на страховую премию, перечисляемую страховщику. В результате оказания такой услуги заемщик получает желаемую "подушку безопасности", но фактически платит за нее как кредитной организации, так и страховщику. И в результате это обходится заемщику неоправданно дорого. Во-первых, в случае отказа от договора страхования заемщик, по мнению кредитных организаций, не вправе рассчитывать на возврат комиссии. Банки полагают, что услуга по "подключению" заемщика к программе страхования считается оказанной в момент, когда сведения о включении заемщика в список застрахованных лиц переданы страховщику. А раз так, то в отличие от страховой премии, часть которой при определенных условиях подлежит возврату заемщику, комиссия возврату не подлежит. Во-вторых, размер комиссии за "подключение" к программе страхования в ряде случаев в разы превышает размер страховой премии. С экономической точки зрения это вряд ли оправданно. Фактически банк, "подключая" заемщика к такой программе, всего лишь направляет страховщику информацию о необходимости включения заемщика в список застрахованных лиц, а при досрочном отказе от страхования - направляет информацию о необходимости исключения оттуда отказавшегося заемщика. Трудно представить, что такая услуга в действительности может стоить больше, чем само страхование».

По сути это означает, что банк стал продавцом страхового продукта и включает в этот продукт свою комиссию (наценку), в результате чего, стоимость этого продукта в разы превышает рыночную, становится «неоправданно дорогой», как указал господин Ю.В. Воронин.

Стал бы человек на свободном рынке покупать услугу по цене в разы выше среднего предложения?  Я думаю ответ очевиден. На свободном рынке такое посредничество было бы неконкурентным. Но такое положение вещей становится возможным, когда покупкой данной «услуги» обусловлено получение кредита. Учитывая, что законодательством о защите прав потребителей запрещено обуславливать получение одной услуги необходимостью покупки другой, формально банки не против выдать кредит и без «подключения к программе страхования», однако процентная ставка будет неподъемной для клиента, что, фактически означает, отсутствие выбора.

Или все-таки банк не вправе брать отдельную плату за подключения к программе страхования?

07.10.2021 года Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области вынесло постановление № 495 о привлечении кредитной организации в виде штрафа в размере 15 000 рублей за нарушения прав потребителей.

Банк поспешил обжаловать данное решение, но потерпел неудачу. Что же указал суд?

В постановлении от 11.07.2022 N 14АП-4730/2022 по делу N А44-5935/2021 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд указал: «С учетом положений статьи 934 ГК РФ, пункта 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 146 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений ГК РФ о кредитном договоре", плата за подключение к программе коллективного страхования по существу является комиссией банка за выполнение им своих же обязанностей в рамках другого договора - договора коллективного страхования заемщиков, заключенного банком со страховщиком; такая плата не является комиссией по операциям кредитной организации и не может взиматься банком с заемщика в силу статьи 29 Закона N 395-1, в данном случае банк для заемщика не совершает какие-либо действия, кроме перечисления страховщику за заемщика страховой премии.

Услуга подключения заемщика к программе страхования не может быть самостоятельной услугой, поскольку заемщик отдельно от услуги страхования приобрести ее не сможет. Обращаясь в банк за получением финансовых услуг, потребитель фактически лишен возможности влиять на условия договора, а подключение к программе страхования для потребителя по существу является обязательным. При этом банк взимает вознаграждение за присоединение застрахованного лица к договору страхования, фактически навязав ему дополнительную услугу, что нарушает права потребителя.

Обязанность уплачивать банку вознаграждение за действия по присоединению заемщика к договору коллективного страхования, в том числе сбор, обработку и техническую передачу страховщику информации является незаконным возложением на потребителя расходов, связанных с осуществлением банком действий, направленных на исполнение договора коллективного страхования, заключенного между Банком и страховой организацией.

Возложение банком на гражданина обязанности по внесению платы за сбор, обработку и техническую передачу информации о заемщике, связанную с распространением на заемщика условий Программы страхования, то есть по существу - компенсацией банку его расходов на оплату страховой премии страховщику, является условием, ущемляющим право потребителя. При выполнении банковской операции - выдача кредита - взимание такой платы (вознаграждение, комиссии) за подключение к Программе коллективного страхования гражданским законодательством не предусмотрено.

Доводы банка о том, что потребитель (клиент) добровольно присоединился к Программе страхования, не свидетельствуют о праве общества как кредитной организации не соблюдать нормы гражданского законодательства о страховании.

Ссылка заявителя на то, что потребитель вправе отказаться от подписания соглашения также правомерно отклонена судом как несостоятельная, поскольку заключенное с потребителем соглашение является типовым, разработанным и утвержденным заявителем, у потребителя отсутствует возможность внесения в него своих условий, в случае несогласия».

Суд кассационной инстанции оставил в силе данное постановление.

Более свежее Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.04.2023 N Ф09-1227/23 также подтверждает данные доводы: «Таким образом, суды правомерно заключили, что возложение банком на гражданина обязанности по внесению платы за сбор, обработку и техническую передачу информации о заемщике, связанную с распространением на заемщика условий Программы страхования, по сути, компенсацией банку его расходов на оплату страховой премии страховщику, является условием, ущемляющим право потребителя. При выполнении банковской операции выдача кредита - взимание такой платы (вознаграждение, комиссии) за подключение к Программе коллективного страхования гражданским законодательством не предусмотрено».

По сути получается, что в плату за подключение к программе страхования входит страховая премия, которая перечисляется страховой компании и вознаграждение банка за то, что он взял данные человека и переслал их в страховую компанию вместе со страховой премией. Вот именно к этой второй части платы и имеются претензии у Роспотребнадзора, с которыми согласны арбитражные суда.

3. Период охлаждения в договоре страхования – «Когда всё ещё можно отказаться».

Указанием ЦБ РФ от 20.11.2015г. № 3854-У «О минимальных (стандартных) требования к условиям и порядку осуществления отдельных видов добровольного страхования» был впервые установлен период охлаждения, согласно которому, если страхователь отказывается от договора добровольного страхования в течение 14 календарных дней, то страховая премия должна быть возвращена.

Однако, как мы знаем комиссия за подключение к программе страхования содержит в себе страховую премию страховой компании и само вознаграждение банка. Соответственно, возникает вопрос: при отказе заемщика-страхователя от услуги подключение к программе страхования возврату подлежит весь размер комиссии или только её часть, которая перечисляется страховой компании? При этом мы понимаем, что фактически соотношение этих двух частей комиссии может быть любым и определяться произвольно.

Для ответа на этот вопрос обратимся к определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2020 N 44-КГ19-3: «Однако, применяя указанный нормативный акт, суд апелляционной инстанции не учел, что данное правило должно применяться ко всей услуге по обеспечению страхования предоставленной Банком истице, поскольку отказ от услуги страхования делает уплаченную комиссию за подключение к несуществующей услуге экономически бессмысленной для истицы. Вследствие этого оставление такой комиссии Банку недопустимо в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ. Следовательно, при отказе Новиковой Ю.О. в "период охлаждения" от договора коллективного страхования возврату подлежала стоимость всей услуги по обеспечению страхования».

Кстати, в этом деле, в нарушение вышеназванного Указания ЦБ РФ, ни в договоре страхования, ни в каких-либо иных документах, предоставленных заемщику, даже не была предусмотрена сама возможность отказа от участия в программе страхования. Между тем, Верховный Суд РФ ссылаясь на п. 4 ст. 421 ГК РФ абз. 3 п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" указал, что судам надлежало руководствоваться Указанием ЦБ РФ и исходить из того, что вышеприведенное условие о возможности отказа страхователя от договора добровольного страхования подлежит применению независимо от его включения в текст договора.

Позже возможность отказа от договора страхования в течение 14 дней была закреплена в ч. 11 ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» Федеральным законом № 483 от 27.12.2009г.

В июле 2023 года период охлаждения, касающийся договора страхования, был увеличен до 30 календарных дней.

4. Возврат части страховой премии при досрочном погашении кредита.

Ещё в Обзоре практики Верховного Суда РФ, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 05.06.2019, посвященному спорам, по добровольному личному страхованию, при получении потребительских кредитов, был сформулирован подход, что возврат части страховой премии, при досрочном погашении кредита, возможен, если по условиям страхования жизни и здоровья заемщика выплата направлена на погашение задолженности по кредиту и при его полном погашении страховое возмещение не выплачивается. В таком случае, при досрочном погашении кредита договор страхования также прекращается досрочно на основании п. 1 ст. 958 ГК РФ, а уплаченная страховая премия подлежит возврату страхователю пропорционально периоду, на который договор страхования прекратился досрочно.

Соответственно и наоборот, в этом же обзоре в качестве примера приведено дело, в котором, по условиям договора срок действия страхования и размер страховой выплаты не зависели от досрочного возврата кредита и от размера остатка задолженности. В связи с чем, судебная коллегия решила, что в таком случае часть страховой премии возврату не подлежит.

Федеральным законом № 483 от 27.12.2009г. в ст. 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» была введена ч. 12, в которой была закреплена обязанность банка при досрочном погашении кредита вернуть заемщику часть страховой премии пропорционально времени действия договора страхования. Положения действуют только при условии, что договор страхования был заключен в целях обеспечения возврата кредита.

А что если договор страхования предусматривал несколько рисков, часть из которых не служило цели обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита?

В Информационном письме от 13.07.2021 N ИН-06-59/50 Банк России указал: «Банк России отмечает, что нормы Закона N 353-ФЗ не выделяют в рамках договора страхования, заключенного в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору потребительского кредита (займа) риски, служащие целям обеспечения исполнения обязательств по договору потребительского кредита (займа), и риски, не преследующие такую цель. Учитывая изложенное, Банк России сообщает о недопустимости частичного возврата страховой премии заемщику, обратившемуся к страховщику на основании части 12 статьи 11 Закона N 353-ФЗ по причине наличия в указанном договоре различных рисков, и необходимости исключения из деятельности страховых организаций подобных практик, иное, по мнению Банка России, может свидетельствовать о нарушении прав и законных интересов потребителей».

5. Комиссия за снижение ставки – «Вечером проценты - утром ссуда».

Очередной гениальной идеей, как заработать дополнительные деньги, стало взимание комиссии за снижение процентной ставки. В этом случае, заемщик соглашается вернуть часть полученных по кредиту денежных средств банку в качестве комиссии за снижение процентной ставки, в ответ на это банк выдаёт кредит по среднерыночной ставке заемщику.

Гениальность этой схемы заключается в том, что, фактически вернув банку обратно часть полученного кредита, долг заемщика не уменьшается и заемщик продолжает платить проценты на всю сумму кредита. Банк, получив часть денежных средств обратно, может вновь пустить эти деньги в оборот, фактически получая повторно проценты на те же денежные средства.

Однако, такая практика получила одобрения со стороны судов общей юрисдикции, пусть и с некоторыми оговорками.

Вот к таким выводам пришёл Московский городской суд в Апелляционном определении от 10.04.2024 N 33-11928/2024: «Снижение процентной ставки является дополнительной самостоятельной услугой банка, в результате оказания которой для заемщика создается отдельное имущественное благо, которое выражается в экономии процентов, уплачиваемых банку за пользование кредитом.

При этом, судебная коллегия полагает отметить, что, приобретая дополнительную опцию "Назначь свою ставку" истец получила выгоду, поскольку при наличии данной опции размер процентов по кредиту, оплаченный истцом составил 1598280 рублей 93 копейки, тогда как без подключения данной опции истец должна была бы оплатить проценты на сумму 1781548 рублей 39 копеек (д. д. 72-75), что даже с учетом суммы оплаты за предоставление дополнительной услуги составляет экономию истца в сумме более 36000 рублей».

Снижение ставки в данном случае составило с 20,9 % до 17,9 %, а выгода - крайне незначительная, учитывая размер выплаты по процентам. При этом, суд совершенно не удосужился изучить размер средних ставок на рынке, поскольку снижение могло произойти только на бумаге. На рынке существует всем известная уловка, когда продавец сначала повышает цену товара, а потом делает скидку, придя в итоге к рыночной цене.

На мой взгляд, делая подобные выводы суд не должен ограничиваться математическим расчётом разницы в выплате процентов, а должен также изучить средний размер ставок по аналогичным кредитам, благо Банк России регулярно публикует такие данные.

Однако в настоящий момент превалирует формальный подход, согласно которому, если сумма процентов плюс комиссии за снижение ставки меньше, чем процентов без комиссии, отраженных в договоре, то польза от «услуги» есть и всё законно.

6. Комиссия за выдачу льготной ипотеки - «Новые льготы – те же грабли».

А что же сейчас, когда практически весь рынок первичного жилья держится на льготных программах, субсидируемых государством? Как банкам заработать, ведь обычно ипотеки они выдают крайне мало? Ответ нашелся и довольно быстро.

Раз на рынке ставки по ипотеке вращаются вокруг 25 %, а есть категория лиц, которые могут получить ипотеку под 6 %, то в глазах банков данные лица получают необоснованную выгоду и пройти мимо этой истории банком, вероятно, было крайне непросто. Как же заставить их поделиться? Видимо наспех что-то придумать было сложно, поэтому вернулись к банальному - «комиссия за выдачу льготной ипотеки».

Что думают власти о таких действиях банков?

На пресс-конференции, состоявшейся 25 апреля 2025 года глава Банка России Эльвира Набиуллина высказалась за отмену комиссий при выдаче льготной ипотеке: «Мы, конечно, отслеживаем выдачи разных видов и льготной ипотеки, и рыночной ипотеки, и тем не менее настаиваем на отмене комиссии со стороны банков. Почему? Потому что в конечном счете эти комиссии приводят к удорожанию жилья, что противоречит по сути самой логике льготных программ, призванных повысить доступность жилья. То есть на наш взгляд это просто противоречит цели, ради которых льготные программы вводятся».

Ранее за отмену комиссии при выдаче льготной ипотеки высказался и глава государства: «Не все граждане, семьи, которые имеют право на льготные ипотечные кредиты, решаются их взять. Банки облагают их дополнительными комиссиями от 5% до 10%», — сказал Владимир Путин и поручил «навести здесь порядок».

Крупнейшие банки уже отрапортовали, что прекращают брать комиссии при выдаче льготных ипотек. Вопрос остается в том, а вернут ли они добровольно уже полученные, в качестве комиссий, деньги? Вероятней всего гражданам снова придётся судиться за свои права. Как отреагируют суды на требования вернуть комиссии за выдачу льготной ипотеки пока неизвестно, однако комиссия за выдачу льготной ипотеке по своей сути ничем не отличается от комиссии за выдачу кредита.

Следуя логике, суды и здесь должны вставать на сторону граждан, аналогичным образом мотивируя это тем, что выдача ипотеки является действием, направленным на исполнение обязательств по кредитному договору, не является самостоятельной услугой, следовательно, взимание комиссии за такие действия незаконно.

В начале 2010-х годов я вместе со своими коллегами помог взыскать десяткам клиентов комиссии за выдачу кредита и за ведение ссудного счета. Тогда комиссии измерялись десятками тысяч рублей. Сейчас к нам обращаются клиенты, у которых в качестве комиссии банком были удержаны сотни тысяч рублей.

Соответственно, утверждение, что такие суммы были взяты за типовые действия банка, без совершения которых банк в принципе не может исполнить обязательства по кредитному договору, звучит крайне неубедительно.

Таким образом, имеются все основания для возврата удержанных банком комиссий за выдачу льготного кредита.

Если Вы брали льготную ипотеку и банк взял с Вас комиссию за её выдачу, обращайтесь!

Звоните – 8-906-719-77-33!