Покупка квартиры в нашей стране сопряжено с многочисленными рисками. Покупателю, чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, необходимо проявить осмотрительность и совершить все возможные действия для проверки приобретаемой квартиры и правомочий ее владельца.
Однако даже если покупатель сделал все от него зависящее и предпринял все разумные меры, это не гарантирует, что через некоторое время не появятся родственники продавца или иные лица, а иногда даже сам продавец и не начнут оспаривать совершенную сделку и требовать вернуть проданную квартиру.
В таком случае в суде покупателю придется требовать признания себя «добросовестным приобретателем» и если суд согласиться с этим, то в возврате квартиры будет отказано.
Стоит отметить, что лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. В данном случае, речь идет о требованиях к форме совершения сделки (письменная, нотариальная), к ее регистрации и иным установленным законом требованиям.
Признание добросовестным приобретателем не поможет в случае, когда имущество было потеряно собственником, похищено у него или иным образом выбыло из его владения помимо его воли.
Кто же является добросовестным приобретателем?
Согласно ст. 302 ГК РФ, добросовестным признается приобретатель, который возмездно приобрел имущество о лица, которое не имело право его отчуждать, о чем добросовестный приобретатель не знал и не мог знать.
Таким образом, главным условием признания приобретателя добросовестным является возмездный характер совершенной сделки. Поскольку, если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки (осуществления расчетов по ней) разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение.
Nо, что приобретатель не должен был знать о том, что у продавца нет прав на совершение сделки, является ключевым моментом. В данном случае речь идет об осмотрительности лица, приобретающего квартиру. Приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).
В первую очередь приобретатель должен удостовериться в личности продавца, совершающего сделку и получить выписку из ЕГРН.
Так Верховный Суд РФ в своих разъяснениях указал, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.
Таким образом, получение выписки из ЕГРН, в которой отсутствуют какие-либо обременения и сведения о судебных спорах, а продавец указан собственником, является обязательным условием признания покупателя добросовестным.
Также, по мнению судов, приобретателя должно было насторожить, что квартира за непродолжительный срок несколько раз переходила из рук в руки. Для подтверждения этого обстоятельства рекомендуется взять выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру.
Кроме того, покупатель должен проверить, кто фактически проживает в квартире и осуществляет ее владение и имеются ли у них какие-либо права на пользование квартирой.
Серьезные опасения у покупателя всегда должна вызвать продажа недвижимости по доверенности. В данном случае добросовестный покупатель должен проверить действительность доверенности и не была ли она отозвана. Сейчас это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. А также, при возможности, выяснить наличие воли у самого собственника на продажу данной квартиры.
Цена продаваемой квартиры также является важным условием, на которое обращают внимание суды. По мнению судов, если цена квартиры значительно ниже существующих цен на аналогичные объекты, то у добросовестного покупателя должны были возникнуть сомнения относительно юридической чистоты сделки.
Кроме того, никогда не будет лишним потребовать продавцов предоставить справки из психо и нарко диспансеров и иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств сделки.
В своих разъяснениях суды всегда указывают, что добросовестный покупатель должен предпринимать разумные меры, продиктованные конкретными обстоятельствами, поэтому конкретного перечня действий в данном случае нет и многое в таких делах решает внутреннее убеждение судьи.
Какие же случаются ситуации, когда у продавца по документам есть, а фактически нет прав на распоряжение имуществом?
К наиболее типичным случаям оспаривания купли-продажи квартиры можно отнести следующие ситуации: квартир является предметом спора между наследниками, квартира является предметом спора о разделе имущества супругов, квартира находится под арестом, продавец является недееспособным, нарушены права отдельных лиц, при продаже квартиры и т.д.
Однако на практике никогда не угадаешь, откуда могут возникнуть проблемы.
В нашей судебной практике был случай, когда в результате участия в муниципальной программе по переселению, продавец спорной квартиры получил сертификат на приобретение жилья в другом регионе, в ответ дал обязательства передать в собственность города свою квартиру. Но жадность взяла своё и вместо этого квартиру он продал. В итоге с иском о признании сделки недействительной выступил город. В суде нашим адвокатам удалось доказать добросовестность приобретателя и в удовлетворении исковых требований было отказано.
К сожалению, счастливым концом заканчиваются далеко не все подобные истории.
Правовые последствия признания покупателя добросовестным
К правовым последствиям признания покупателя добросовестным можно отнести следующее:
1. Невозможность применения к правоотношениям сторон общих положений п. 2 ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки в виде двусторонней реституции (возврата полученного);
2. Прекращение залога приобретенного имущества;
3. Возникновение оснований для освобождения имущества от ареста. При этом в случае отчуждения арестованного имущества добросовестному приобретателю основание для освобождения имущества от ареста возникает независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом;
4. Предоставление добросовестному владельцу права оставить за собой произведенные им отделимые улучшения либо права требовать возмещения произведенных на улучшение затрат;
5. Невозможность предъявления собственником требований о возмещении доходов, которые добросовестный приобретатель извлек или должен был извлечь за все время владения до того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Юридическая консультация – БЕСПЛАТНО!
Звоните – 8-906-719-77-33!