Обладая большим опытом по урегулированию споров между кредитными организациями и заемщиками, мы готовы предложить свою юридическую помощь для защиты Ваших прав и законных интересов в спорах по ипотеке.
Наши услуги:
- Представление интересов заемщика в суде, по искам банков по ипотеке;
- Обжалование решения суда в вышестоящей инстанции;
- Составление заявления об отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество и приостановление исполнительного производства;
- Составление иска (встречного иска) для перерасчета суммы долга и платежа в рублях по приемлемому курсу по валютной ипотеке;
- Составление искового заявления о признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком, в рамках исполнительного производства, квартиры за собой;
- Сопровождении сделок с заложенными объектами недвижимого имущества;
- Сопровождение процедуры банкротства заемщика по ипотеке, в случае если заемщик не заинтересован в продолжении исполнения кредитного договора.
Юридическая консультация - БЕСПЛАТНО!
Звоните – 8 906 719 77 33!
Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?
В нашей практике продолжительность правового спора до начала исполнительного производства и обращения взыскания на заложенную квартиру составляет от 1,5 до 2,5 лет. При том, если не предпринимать никаких действий, то дело в суде может быть рассмотрено за 3 месяца.
Случаи, когда банк подает иск в суд на обращение взыскание на заложенную по ипотеке квартиру очень часто случаются в судебной практике. Причиной может быть, как ненадлежащее поведение самого заемщика, так и недобросовестное поведение кредитора. В нашей практике был случай, когда банк долгое время не сообщал своему заемщику о наличие двух незначительных просрочек по внесению очередных платежей, а затем подал иск в суд по ипотеке, когда размер набежавшей неустойки в два раза превысил сумму основного долга. К сожалению, такие случае не редки, но к счастью у заемщика есть все возможности для того, чтобы снизить непомерные аппетиты кредитора.
В настоящее время суды исходят из того, что обращение взыскания на заложенную квартиру должно быть крайней мерой, когда становится очевидно, что заемщик не может или не намерен исполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому, если банк подал иск и забирает заложенную квартиру, то это не всегда означает, что с квартирой придется попрощаться. В случае грамотного и всестороннего подхода к делу очень часто удается добиться, либо отсрочки на исполнение обязательства, в течении которого, заемщик может поправить свое финансовое положение, либо заключить мировое соглашение с банком на реальных и выполнимых условиях, либо вовсе добиться в суде отказа в обращении взыскания на заложенную квартиру, если суд признает, что в действиях банка имеется злоупотребление правом и направлены исключительно на завладение имуществом заемщика.
В рамках рассмотрения иска банка по ипотеке суде адвокатом могут быть предприняты действия, направленные на защиту прав и законных интересов ипотечного заемщика, а именно:
- Справедливую оценку заложенного по ипотеке имущества;
- Уменьшение размера требований по взысканию штрафных санкций за нарушения исполнения кредитного обязательства;
- Отсрочки обращения взыскания на заложенную квартиру;
- Зачета встречных требований, например, при удержании банком незаконных комиссий и иных платежей и т.д.
Если банк забирает квартиру, то раздумывать над тем, стоит ли предпринимать активные действия и не навредит ли это моим отношениям с банком, уже поздно. В такой ситуации, необходимо предпринять все законные средства для защиты своих прав и законных интересов.
Во-первых, поскольку стоимость квартиры определялась на момент предоставления кредита, то вероятней всего, за время действия кредитного договора стоимость квартиры существенно выросла. Если это так, то необходимо провести справедливую оценку стоимости квартиры, что в дальнейшем квартира не была выставлена на торги за "половину" своей стоимости;
Во-вторых, если залогодателем является физическое лицо и имеются уважительные причины, то залогодатель вправе ходатайствовать перед судом об отсрочке обращения взыскания на квартиру сроком до 1 года. Уважительными причинами могут быть: существенное изменение обстоятельств из-за которых Вы в настоящее время не можете гасить кредит; отсутствие иного места для проживания Вас и Вашей семьи и т.д.;
В-третьих, если размер требований о взыскании неустоек, штрафов и пеней явно завышен и несоразмерен последствиям нарушения основного обязательства, то заемщик имеет право просить суд снизить размер неустоек до разумных пределов. В нашей практике имеются случаи, когда суд снижал размер неустоек с трех миллионов до ста тысяч, так что данной правовой нормой следует пользоваться.
Таким образом, своевременно и грамотно предпринятые юридические действия очень часто могут помочь разрешить проблему или, как минимум, дадут Вам необходимое время для поиска выхода из сложившийся ситуации.
Признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком квартиры за собой
Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает возможность признания задолженности по кредитному договору погашенной, если банк оставляет жилое помещение за собой и размер обеспеченного обязательства меньше или равен стоимости жилого помещения, определенной на момент возникновения ипотеки.
В настоящее время, судебная практика стоит на стороне заемщика и подтверждает право заемщика на списание задолженности при оставлении жилого помещения за собой. Однако банки далеко не всегда готовы добровольно списывать данную задолженность и зачастую заемщикам приходится отстаивать свои права в судах.
Верховный Суд РФ неоднократно в своих судебных актах подтвердил право заемщика на признание задолженности по ипотеке погашенной, а также указал:
- во-первых, положения закона об ипотеке, дающего право на признание задолженности погашенной применяются и к кредитным договорам, заключенным до ее введения, главное, чтобы решение об оставлении квартиры за собой было принято уже после введения ее в действия;
- во вторых, положения закона об ипотеке распространяются не только на тех заемщиков, которые предоставили квартиру банку в качестве отступного, но и на тех, у которых, банк забрал квартиру в ходе исполнительного производства.
Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что если банк оставил за собой квартиру по итогам, исполнительного производства, то оставшаяся задолженность считается погашенной, и другим судам следует руководствоваться таким же подходом.
Однако, для признания задолженности по ипотеке погашенной есть важное условие: стоимость квартиры на момент получения кредита, должна быть выше или равняться размеру кредита без начисленных процентов и пени.
В большинстве случае банк не предоставляет кредит более 80 процентов стоимости приобретаемой квартиры, поэтому это условие соблюдается в 99,9% случаев.
Банкротство ипотечных заемщиков
С 01 октября 2015 года физические лица получили возможность признавать себя банкротами. Гражданин вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом, если размер задолженности превышает 500 тыс. рублей, а период просрочки составляет более 3-х месяцев.
Чем может быть выгодно банкротство для ипотечных заемщиков:
- После завершения процедуры списываются все долги, а не только ипотечный кредит;
- Реализации заложенного имущества (при добросовестной работе финансового управляющего) проводится по рыночной цене, а не 60 %, как это часто бывает в ходе исполнительного производства;
После признания гражданина банкротом и завершения всех процедур, должник освобождается от дальнейшего погашения требований, за исключением требований по текущим платежам, о возмещении вреда жизни или здоровью, возмещении морального вреда, взыскании алиментов.
Таким образом, если размер задолженности значительно превышает стоимость заложенной квартиры, или имеются другие долги, погасить которые Вы не имеете возможности, то заемщику следует рассмотреть возможность признания себя банкротом. В результате процедуры банкротства банк лишается возможности получить с заемщика сумму задолженности в части превышающей стоимость заложенной недвижимости. Кроме того, при наличие других долгов ранней очередности, банк получает только 80 процентов от стоимости реализованной квартиры.
Поэтому, если исполнение обязательств по ипотечному кредиту на существующих условиях для Вас является невозможным и сумма долга превышает стоимость заложенной недвижимости, то процедура банкротства позволит Вам выйти из сложившейся ситуации без долгов. Если же банк уже обратил взыскание на заложенное имущество и после реализации ипотечной квартиры Вы остались должны банку, то процедура банкротства ипотечного заемщика для Вас может оказаться единственным выходом из сложившейся ситуации.
Ждать пока банк сам подаст заявление о признании Вас банкротом не всегда может быть верным решением, поскольку в таком случае он сам назначает финансового управляющего, а его личность, добросовестность, отсутствие или наличие личной заинтересованность может существенно сказаться на самой процедуре процедуре банкротства и на её конечных результатах.
Нами проведено уже значительное количество процедур банкротств физических лиц, в результате которых граждане были полностью освобождены от обязанности погашать существующую задолженность.
Нужна юридическая консультация?
Звоните – 8 906 719 77 33!