Сегодня Госдума приняла поправки в ст. 19 Закона № 98-ФЗ, которой определила порядок досрочного расторжения договора аренды недвижимого имущества без уплаты штрафа.
Законодатель предложил следующий алгоритм действий.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, в случае, если:
- Арендатор является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, включенных в перечень Правительства РФ, как наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции;
- Договор заключен об аренде зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности;
- Договор аренды заключен до принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.
Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды стороны договора аренды не придут к согласию, то арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.
В этом случае арендатор освобождается от уплаты арендодателю убытков, связанных с досрочным расторжением договора аренды, в том числе, штрафа за его досрочное расторжение. Однако, если арендатором был выплачен арендодателю обеспечительный платеж, то он возврату не подлежит.
Между тем, возникает закономерный вопрос, за какой период в таком случае подлежит уплате арендная плата? По общему правилу договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе. Однако в таком случае это означает, что арендаторы должны будут оплатить значительный период, когда фактически арендованные помещения не могли быть использованы по назначению. Предусмотренные 14 рабочих дней на урегулирование спора, это практически 20 календарных дней. К моменту принятия законопроекта большинство субъектов малого бизнеса уже фактически не ведут свою деятельность в течение 2-х месяцев. Вместе со сроком на урегулирование разногласий период оплаты неиспользуемого объекта составляет уже практически 3 месяца. Обязывать их оплачивать этот период несправедливо и может привести к их банкротству.
При этом, следует обратиться к Обзору ВС РФ, утвержденному 30.04.2020 года, в котором, отвечая на вопрос № 5 ВС РФ указывает - Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Данное разъяснения касается периода уменьшения арендной платы и теоретически могут быть применены по аналогии.
Возможно, в следующих обзорах Верховный Суд РФ разъяснит, как быть и за какой период платить, когда стороны в итоге не договорились и, вместо суда, арендатор предпочел отказаться от договора аренды.
Правомерность штрафа при досрочном расторжении договора аренды>>
Юридическая консультация - БЕСПЛАТНО!
ЗВОНИТЕ - 8-906-719-77-33!