С 01.06.2015 в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос об удержании денежных средств, при одностороннем отказе от договора аренды урегулирован законодательно.
Согласно ч. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) - Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации (штрафа), которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Как пишет Верховный Суд РФ в своем обзоре, положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы или штрафа другой стороне обязательства.
И далее Верховный Суд РФ указывает: «В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора аренды, а, напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон».
Арендодатель также вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором (Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014).
Однако следует отметить, что данные разъяснения распространяются только на немотивированный отказ от исполнения договора аренды при осуществлении предпринимательской деятельности.
При этом следует обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 09.06.2016 N 305-ЭС16-5635 по делу N А40-29072/2015, согласно которой установление в договоре штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендодателя только (исключительно) за досрочное расторжение договора, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. В данном случае штраф был предусмотрен договором за досрочное расторжение договора аренды до момента подписания акта приема-передачи помещения.
Следует отметить, что данное определение, хотя и было вынесено уже после вышеприведенного Обзора судебной практике, его нельзя считать практико-образующим. Вероятно, в этом случае суд посчитал, что такое условие договора нельзя квалифицировать как сумму компенсации, согласно п. 310 ГК РФ, либо просто Верховный Суд РФ противоречит сам себе в оценке существенных обстоятельств. К сожалению, такое в судебной практике встречается не редко.
Также имеется правовая позиция, отраженная в Постановлении АС Московского округа от 14.11.2018 N Ф05-19146/2018, согласно которой, если условие о штрафе за досрочное расторжение договора аренды фактически представляет собой платеж за весь оставшийся срок аренды, то ее взыскание в полном объеме не отвечает компенсационной природе такой санкции и фактически позволяет взимать плату за пользование имуществом, фактическое использование которого арендатором прекратилось, чем нарушается баланс прав и имущественных интересов сторон договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.11.2018 N Ф05-19146/2018 по делу N А40-116681/2017).
Ранее преобладала другая позиция судов, согласно которой: «Установление в договоре указанной штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение исполнения обязательств.
Совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права, тем более не может быть квалифицировано, как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение.
Поэтому односторонний отказ истца от исполнения договора аренды не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде неустойки/штрафа.
Кроме того, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке (односторонний отказ от исполнения договора - ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК РФ) само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ)».
Данная правовая позиция до настоящего времени может применяться арендаторами, заключившими договора аренды для личных нужд не связанных с предпринимательской деятельностью, при оспаривании условий договора аренды о выплате штрафа за односторонний отказ от исполнения договора аренды.
Штраф, при досрочном расторжении договора аренды, в следствие коронавируса (COVID-19)
В случае же с предпринимателями, для исключения взыскания штрафа за досрочное расторжение договора аренды, расторжение договора должно быть мотивировано.
В частности, согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ - Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отвечая на вопрос № 8 в 7 Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, Верховный суд РФ, хоть уклончиво, но все-таки допустил признание эпидемиологической обстановки и ограничительных мер режима самоизоляции основаниями для изменения или расторжения договора. При этом, указав, что изменение договора является крайней мерой, которая может применяться только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При этом, Верховный Суд РФ указал на необходимость использования при расторжении договоров оснований, содержащихся в общих положениях об обязательствах и в специальных нормах закона.
Из норм ГК РФ об аренде можно выделить п. 4 ст. 620 ГК РФ, согласно которому - По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Наложения органами власти запретов на использование помещений для размещения людей в качестве мер направленных на противодействия распространения коронавирусной инфекции является обстоятельством, которое может привести к невозможности использования арендуемого помещения по своему назначению, по причине, за которую арендатор не отвечает.
Таким образом, для некоторых категорий арендаторов расторжение договора аренды со ссылкой на п. 1 ст.451 ГК РФ и п. 4 ст. 620 ГК РФ, в целях исключения возникновения обязанности по оплате штрафа за досрочное расторжения договора аренды, видится перспективным и обоснованным.
При не достижении согласия между сторонами, расторжения договора аренды осуществляется судом с обязательным соблюдение досудебного порядка.
Возможно Вам будет интересно: Освобождение от ответственности за неисполнение обязательств в следствие коронавируса>>
Юридические консультации - БЕСПЛАТНО!
Звоните - 8 906 719 77 33!