Защита ипотечных заемщиков, когда банк забирает квартиру

Чем мы можем быть полезны:

• Представление интересов заемщика в суде первой инстанции, по искам банков об обращении взыскания на предмет ипотеки (срок до года);

• Проведение справедливой оценки рыночной стоимости предмета залога;

• Составление и подача встречного иска, при наличие оснований, таких как: удержание комиссий, включений условий в договор ипотеке, ущемляющих права заемщика;

• Обжалование решения суда об обращении взыскания на предмет залога в вышестоящей инстанции, при необходимости, восстановление срока на обжалование;

• Приостановление исполнительного производства на время обжалования судебного акта, в случае если кредитором был получен исполнительный лист;

• Составление и подача заявления об отсрочки обращения взыскания на заложенное имущество; 

• Составление искового заявления о признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком, в рамках исполнительного производства, квартиры за собой;

• Сопровождении сделок по выкупу объекта предмета залога или уступки прав требований;

• Заключение мирового соглашения с кредитором с целью сохранения заемщиком предмета ипотеки, в том числе, в рамках процедуры банкротства заемщика.

Юридическая консультация - БЕСПЛАТНО!

Звоните – 8 906 719 77 33!

Что делать если банк забирает ипотечную квартиру?

Время всегда играет существенную роль для урегулирования спора. Большинство наших клиентов длительное время добросовестно осуществляли платежи по ипотеке, пока неблагоприятная ситуация не привели к нескольким просрочкам. Этих двух просрочек достаточно банку для того, чтобы потребовать в суде обратить взыскание на заложенную квартиру.

После того, как кризисная ситуация миновала, и заемщик вновь имеет возможность исполнять обязательства по ипотеке и даже готов выплатить единовременно все просроченные платежи, банки крайне редко идут на встречу. Они полагают, что в такой ситуации для банка выгоднее забрать квартиру, возложив все расходы на суд и процесс реализации на заемщика. И очень часто они оказываются правы... Если посмотреть, как долго рассматривается большинство таких дел в судах, то речь идёт о нескольких месяцах. Затем еще несколько месяцев для выставления квартиры на торги и вот уже квартира из собственности заемщика перешла в собственность кредитора.

Однако это не всегда так. При грамотном ведении дела срок от момента подачи банком иска до начала исполнительного производства может составлять от 1,5 до 2,5 лет. Это время можно использовать на выход из кризисной ситуации и ведение переговоров с банком. 

Наша практика показывает, что банки становятся намного более сговорчивыми и чаще идут на заключение мировых соглашений, когда понимают, что процесс отъема квартиры растянется на годы.

Таким образом, если банк подал иск об обращении взыскания на квартиру, это ещё не значит, что всё потеряно. Необходимо мобилизоваться, настроиться на долгие судебные баталии и быть постоянно в контакте с сотрудниками банка для обсуждения возможности решения проблемы максимально приемлемым для сторон способом.

В настоящее время суды исходят из того, что обращение взыскания на заложенную квартиру должно быть крайней мерой, когда становится очевидно, что заемщик не может или не намерен исполнять обязательства по кредитному договору.  Встречаются в судебной практике ситуации, когда банк отказывал в обращении взыскания на квартиру по причине незначительности допущенных заемщиком просрочек или злоупотреблении правом со стороны банка.

Справедливая оценка рыночной стоимости квартиры

Когда банк подает иск в суд он обязан указать цену по которой просит выставить квартиру на торги. Эта цена согласно закону об ипотеке определяется равной 80% от рыночной стоимости заложенной квартиры. Для этого банк прикладывает к исковому заявлению заключение об оценки предмета ипотеки.

К сожалению цена в таких заключениях об оценке очень часто не существенно ниже её реально стоимости. Что делать заемщикам в такой ситуации?

В таких ситуациях заемщик имеет право ходатайствовать перед судом о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости квартиры

Согласно закону об ипотеке цена, при выставлении квартиры на торги, определяется равной 80% от её рыночной стоимости. Таким образом, заемщик сразу же теряет 20 % от цены квартиры. При проведении повторных торгов цена снижается ещё больше и часто получается, что вырученных средств оказалось недостаточно для погашения задолженности по ипотеке. Именно поэтому крайне важно правильно оценить стоимость квартиры ещё на этапе обращения взыскания в суде.

Встречные иск и снижение неустоек

В нашей практике был случай, когда банк долгое время не сообщал своему заемщику о наличие двух незначительных просрочек по внесению очередных платежей, а затем подал иск в суд по ипотеке, когда размер набежавшей неустойки в два раза превысил сумму основного долга. К сожалению, такие случае не редки, но к счастью у заемщика есть все возможности для того, чтобы снизить непомерные аппетиты кредитора.

Нередко в договорах можно увидеть, что за просрочку платежа кредитор начислят штраф, пени и ещё и поднимает процентную ставку по ипотеке и всё разом. Такие действия нельзя считать законными, судебная практика запрещает двойную ответственность за нарушение одного обязательства. Однако в каждом случае вопрос может решаться по-разному исходя из формулировок ипотечного договора.

Кроме того, размер пени может существенно превышать размер потенциальных убытков кредитора и в таком случае перестаёт исполнять функцию обеспечения исполнения обязательства и становится способом обогащения, что противоречит установленной законом цели. 

По общим правилам снижение размера неустойки осуществляется только по мотивированному заявлению ответчика. Суды вправе самостоятельно, без мотивированного заявления ответчика, снижать размер неустоек в крайних случаях. Однако на практике очень часто суды предпочитают не вникать в образование суммы долга, если их об этом настоятельно не просит ответчик. Как говорится спасение утопающих, дело самих утопающих... 

Часто кредитные договора могут содержать условия, которые ущемляют права заемщика, устанавливают дополнительные комиссии, обязанности или изменяют установленный законом порядок обращения взыскания на квартиру. В таком случае, без подачи встречного иска не обойтись.

Встречный иск рассматривается одновременно с первоначальном, что позволяет экономить время судебного разбирательства. При взыскании с банка незаконно удержанных комиссий или неустоек, данные суммы могут быть зачтены в счет первоначальных требований банка. 

Обжалование решения суда об обращении взыскания на квартиру

Очень часто заемщики не уведомляются надлежащим образом об исках банков и о времени и месте рассмотрения дела. Не редки ситуации, когда заемщики узнают о принятом решении уже от судебных приставов, что может стать существенным стрессом, особенно когда квартира является единственным жильем.

Если вы по какой-то причине перестали платить банку по ипотеке и даже, если вы потом начали платить снова, желательно самостоятельно проверять зарегистрирован ли иск к вам в суде. Сейчас сделать это намного проще, чем 15 лет назад, поскольку можно отслеживать всю информацию по делам на официальном сайте - mos-gorsud.ru.

Срок подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня изготовления решения в окончательной форме. Если вы узнали о вынесенном решении об обращении взыскания на квартиру уже после истечения срока на обжалование, тогда к апелляционной жалобе необходимо приложить ходатайство о восстановлении срока. 

Необходимость восстановления срока можно обосновать не уведомлением о дате и времени рассмотрения дела, долгим изготовлением мотивированного решения суда, неполучением по уважительной причине копии решения суда и другими заслуживающими внимания обстоятельствами.

По общим правилам решения суда не вступает в законную силу до истечения срока на апелляционное обжалование. Если апелляционная жалоба была подана, то решение вступает в законную силу со дня принятия апелляционного определения Московским городским судом.

Если на момент обжалования решения суда банк уже получил исполнительный лист по делу, то необходимо предпринять меры для того, чтобы выданный исполнительный лист был судом отозван или, как минимум, исполнительное производство было приостановлено.

Успешная история обжалования судебного акта об обращении взыскания на квартиру - здесь>>

Отсрочка обращения взыскания на квартиру

Законом об ипотеке предусмотрено, что если залогодателем является физическое лицо, суд непосредственно в решении об обращении взыскания может предоставить отсрочку на обращение взыскания на предмет ипотеке сроком до 1 года.

Причиной для отсрочки может быть, как предоставление суду доказательств того, что за время отсрочки у заемщика появятся возможности погасить задолженность без обращения взыскания на квартиру, так и тот факт, что квартира является единственным местом жительства для заемщика и предоставленное судом время будет использовано с целью поиска нового жилья.

Признание задолженности по ипотеке погашенной, при оставлении банком квартиры за собой

Закон об ипотеке предусматривает возможность признания задолженности по кредитному договору погашенной, если банк оставляет жилое помещение за собой и размер обеспеченного обязательства меньше или равен стоимости жилого помещения, определенной на момент возникновения ипотеки.

В настоящее время, судебная практика стоит на стороне заемщика и подтверждает право заемщика на списание задолженности при оставлении жилого помещения за собой. Однако банки далеко не всегда готовы добровольно списывать данную задолженность и зачастую заемщикам приходится отстаивать свои права в судах.

Верховный Суд РФ неоднократно в своих судебных актах подтвердил право заемщика на признание задолженности по ипотеке погашенной, а также указал:

• во-первых, положения закона об ипотеке, дающего право на признание задолженности погашенной применяются и к кредитным договорам, заключенным до ее введения, главное, чтобы решение об оставлении квартиры за собой было принято уже после введения ее в действия;

• во-вторых, положения закона об ипотеке распространяются не только на тех заемщиков, которые предоставили квартиру банку в качестве отступного, но и на тех, у которых, банк забрал квартиру в ходе исполнительного производства.

Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что если банк оставил за собой квартиру по итогам, исполнительного производства, то оставшаяся задолженность считается погашенной, и другим судам следует руководствоваться таким же подходом.

Однако, для признания задолженности по ипотеке, погашенной есть важное условие: стоимость квартиры на момент получения кредита, должна быть выше или равняться размеру кредита без начисленных процентов и пени.

В большинстве случае банк не предоставляет кредит более 80 процентов стоимости приобретаемой квартиры, поэтому это условие соблюдается в 99,9% случаев.

После признания гражданина банкротом и завершения всех процедур, должник освобождается от дальнейшего погашения требований, за исключением требований по текущим платежам, о возмещении вреда жизни или здоровью, возмещении морального вреда, взыскании алиментов.

Таким образом, если размер задолженности значительно превышает стоимость заложенной квартиры, или имеются другие долги, погасить которые Вы не имеете возможности, то заемщику следует рассмотреть возможность признания себя банкротом. В результате процедуры банкротства банк лишается возможности получить с заемщика сумму задолженности в части превышающей стоимость заложенной недвижимости. Кроме того, при наличие других долгов ранней очередности, банк получает только 80 процентов от стоимости реализованной квартиры.  

Поэтому, если исполнение обязательств по ипотечному кредиту на существующих условиях для Вас является невозможным и сумма долга превышает стоимость заложенной недвижимости, то процедура банкротства позволит Вам выйти из сложившейся ситуации без долгов. Если же банк уже обратил взыскание на заложенное имущество и после реализации ипотечной квартиры Вы остались должны банку, то процедура банкротства ипотечного заемщика для Вас может оказаться единственным выходом из сложившейся ситуации.

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве

С 08 сентября 2024 года для заемщиков-физических лиц, если купленное в ипотеку жилье является единственным для проживания, доступна возможность заключения мирового соглашения с залоговым кредитором.

Особенности такого мирового соглашения:

• оно не распространяется на отношения должника с иными кредиторами;

• для его заключения не требуется согласия иных кредиторов;

• не нужно одобрения со стороны финансового управляющего;

• в нем могут участвовать третьи лица;

• в нем должны содержаться условия о порядке и сроке выплаты долга по ипотечным платежам;

• соглашение не прекращает производство по делу о банкротстве.

Каковы последствия заключения мирового соглашения по ипотеке в банкротстве?

• Жилье получается исполнительский иммунитет со дня утверждения судом мирового соглашения;
• Требование банка исключается из реестра, но сохраняет силу;
• Должник продолжает выплачивать ипотеку, как будто процедуры банкротства не было.

А если должник не станет исполнять мировое соглашение?

Все очень просто: Требование кредитора восстанавливается в реестре, а жилье теряет исполнительский иммунитет.

Таким образом, в случае если помимо ипотеке имеются долги, выплата по которым не даёт возможности погашать ипотеку за покупку единственного жилья, то начало процедуры банкротства с целью заключения мирового соглашения с залоговым кредитором может стать выходом из сложной ситуации.

Ждать пока банк сам подаст заявление о признании Вас банкротом не всегда может быть верным решением, поскольку в таком случае он сам назначает финансового управляющего, а его личность, добросовестность, отсутствие или наличие личной заинтересованности, может существенно сказаться на самой процедуре банкротства и на её конечных результатах.

Нами проведено уже значительное количество процедур банкротств физических лиц, в результате которых граждане были полностью освобождены от обязанности погашать существующую задолженность.

Нужна юридическая консультация?

Звоните - 8 906 719 77 33!